あ行

頭金

住宅購入代金のうち、現金で支払う金額のことです。

Ａ：超短期の銀行間の資金の貸借りの金利を実質ゼロに近づける政策です。

Ｑ：住宅ローン控除って何ですか？

Ａ：住宅ローンなどを利用して住宅を購入、新築または増改築工事をしたとき、一定の要件を満たせば入居した年から10年間

（平成19年または平成20年に入居した場合は、10年間または15年間のいずれかを選択） にわたり、

支払った所得税の還付（または支払うべき所得税の控除） を受けることができる制度。

Ｑ：住宅ローンアドバイザーってなんですか？

Ａ：商品知識を活かして消費者に住宅ローンの商品情報（リスクやメリット）をわかりやすく説明するアドバイザーです。

Ｑ：「フラット35」ってナニ？

Ａ：民間金融機関と住宅金融支援機構（旧：住宅金融公庫）が提携したタイプの住宅ローンです。

Ｑ：「フラット35」のメリットは？

Ａ：長期間固定金利で計画的に低金利で返済できます。

Ｑ：「フラット35」のデメリットは？

Ａ：もし金利が下がったとしても、高いままの金利で返済しなくてはなりません。

Ｑ：質権設定ってなに？

Ａ：火災保険の支払いが発生した場合に契約者ではなく金融機関などのお金を貸し手に優先的に保険金を支払うようにする契約のことです。

Ｑ：住宅ローンの借り換えって何ですか？

Ａ：低い金利のローンを借りて、元の高い金利のローンを一括返済することです。

Ｑ：住宅ローンの借り換えのメリットは？

Ａ：金利の差分により、今後の支払い利息を少なくできます。

Ｑ：住宅金融支援機構ってナニ？

Ａ：旧住宅金融公庫

　民間金融機関による長期・固定金利の住宅ローンの供給を支援する証券化支援業務を業務の柱とするほか、

　民間住宅ローンの円滑な供給を促進する住宅融資保険業務や住宅関連の情報提供の業務、

　政策上重要で民間金融機関では対応が困難な融資業務などを行います。

Ｑ：繰上返済ってなに？

Ａ：ローン返済期間中に残高の一部または全部を一括して返済してしまうことです。

Ｑ：繰上返済のメリットは？

Ａ：利息を減らすことが出来ます。

Ｑ：固定資産税評価額って？

Ａ：固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税の計算の基準になる評価額で、3年に1度評価替えが行われます。平成6年度以降、公示価格の70％の水準になるように調整されています。

ゼロ金利政策とは、超短期の銀行間の資金の貸借りの金利を実質ゼロに近づける政策です。

これにより、住宅ローンなどで借金をする場合の金利も低く抑えられていました。

ゼロ金利政策を解除され、金利が上がると住宅ローンの金利も上がると言われています。

新規ローンはもちろんですが、既に組んでいる住宅ローンでも金利変動型を選択されている場合は影響が出てきます。

住宅金融支援機構

独立行政法人住宅金融支援機構（以下「住宅金融支援機構」といいます。）は、

自立的経営のもと、民間金融機関による長期固定金利型住宅ローンの供給を支援する証券化支援業務を主な業務とします。

* 引き続き、民間金融機関と提携した長期固定金利型住宅ローン

【フラット３５】をご提供します。

* 現在お客様とご締結している契約内容は一切変わりません。

機構の概要

設立 平成19年4月1日

資本金 3,197億円（平成19年度末見込み）

役職員数 1,032人（平成19年4月1日現在）

業務 証券化支援業務、住宅融資保険業務、融資業務など

店舗

本店 ： 〒112-8570　東京都文京区後楽１-4-10

支店 ： 全国の主要都市に11店舗

融資等残高 49兆7,820億円（平成18年3月末）

事業概要

　住宅金融支援機構は、民間金融機関による長期・固定金利の住宅ローンの供給を支援する証券化支援業務を業務の柱とするほか

、民間住宅ローンの円滑な供給を促進する住宅融資保険業務や住宅関連の情報提供の業務、政策上重要で民間金融機関では対応が困難な融資業務などを行います

証券化業務

民間金融機関による長期・固定ローンの供給を支援

　○買取型

　民間金融機関の長期・固定ローンを買い受け、信託した上で、それを担保としたＭＢＳ（資産担保証券）を発行

　○保証型

　民間金融機関の長期・固定ローンに対して住宅金融支援機構が保険を付した上で、それを担保として発行された債券等について、期日　どおりの元利払いを保証

融資業務

災害復興住宅融資、密集市街地における建替融資、子育て世帯向け・高齢者世帯向け賃貸住宅融資など、

政策上重要で民間金融機関では対応が困難なものについて融資業務を実施

住宅融資保険業

民間金融機関の住宅ローンが不測の事態により事故となった場合に、あらかじめ締結した保険契約に基づき民間金融機関に保険金を支払うことにより

、民間金融機関の住宅ローンの円滑な供給を支援

組織

理事長

副理事長

理事長代理

理事

監事

本店

監査部

コンプライアンス・法務室

リスク統括部

経営企画部

業務企画部

住宅総合調査室

財務企画部　-　市場資金室

情報システム部

審査部　－　住宅審査室

　　　　－　審査センター

業務推進部　－　営業推進室

まちづくり推進部

ＣＳ推進部　－　お客様コールセンター

債権管理部　－　沖縄事業部

団信・火災保険部

住宅融資保険部

総務人事部　－　事務管理室

支店　

北海道、東北、首都圏、北関東、東海、近畿、北陸、四国、中国、九州、南九州

「フラット35」とは、民間金融機関と住宅金融支援機構（旧：住宅金融公庫）が提携したタイプの住宅ローンです。

民間金融機関等が融資した住宅ローンを住宅金融支援機構が買い取り、そのローンを複数まとめて証券化し、機関投資家などに買ってもらって資金調達を行うという仕組みです。

他の住宅ローンとの違い

　長期間固定金利により低金利で計画的に返済出来ます。

メリット

　最長３５年、長期固定金利を選べます。

　保証料、繰上返済手数料不要。

　保証人不要。

　返済条件の変更を行う際にも手数料不要。

　団体信用生命保険、3大疾病保障付機構団体信用生命保険の加入権（任意）で安心サポート。

など

デメリット

市場の金利が下がっても高い金利のまま返済を続けなければならない。

住宅ローンの返済を終える前に火事で焼失してしまうと借主も貸主も困ってしまいます。

なので、お金を借りた側、貸した側（金融機関等）ともに困ることのないように保険を利用することがあります。

火災保険と質権設定

単に火災保険に加入していてもお金を貸した側からすれば、住宅ローンの返済を優先してくれないと困ります。

そこで火災保険の支払いが発生した場合に契約者ではなく金融機関などのお金を貸し手に優先的に保険金を支払うようにするような契約をします。

これを「質権設定付き」の火災保険と言います。

こうした理由から火災保険（質権設定付き）はどの住宅ローン利用しても加入を勧められるケースが多いと思います。

但し最近の民間住宅ローンでは必須でないところもあるようです

加入時の注意点

　適用範囲に気をつけましょう。

　地震による出火は？

　津波による被害は？

　隣の失火による被害にあったときは？

　落雷、爆発、風災・雪災・水災は？

　建築中の火災は業者の責任で加入しているようですが、建築請負契約の内容を確認しておきましょう。

　隣家からのもらい火で自宅が燃えてしまった場合、「失火に対する法律」により、重過失（焼身自殺、放火など）がない限り、

　失火者は賠償責任が発生しませんので、賠償の請求はできません。ご自身の火災保険で損害をカバーしなければならないため、火災保険の役割は重要になります。

　地震による出火など自然災害による火災は通常の火災保険では適用範囲外になるようです。

住宅金融支援機構融資

資金の目的　本人が住むための住宅購入や、新築、または、リフォーム。

対象物件　　　　購入価格の上限、床面積、間取り、建築時期、独自の建築基準などの制限や制約がある。

利用者の資格　　申込み時の年齢が満70歳未満。※完済時の年齢が満80歳以下。

受付時期　　　　一部を除いて年4回。

融資の対象になる住宅の主な条件

・面　 積＝新築マンション５0㎡以上２80㎡以下

　　　　　 　 新築分譲一戸建ては７0㎡以上２80㎡以下

　　　　　 　 ※敷地面積100㎡以上

　　　　　　 中古は50㎡（一戸建ては６0㎡）以上２80㎡以下

・築年数＝原則として築25年以内。

・間取り＝キッチン・バス・トイレ付きで２以上の居室がある専用住宅。

・証明書＝新築一戸建ては「融資対象建売住宅確認書」が交付され、中古住宅は「中古物件概要書」に「適」判断があること。

財形住宅融資　財形貯蓄をしている会社員（勤労者）だけに、住宅資金を融資してくれるローン。

　　　　　　　財形貯蓄には、「一般財形貯蓄」、「財形年金貯蓄」、「財形住宅貯蓄」の3つの種類があります。

資金の目的　本人が住むための住宅購入や新築、または、増改築。

対象物件　　建築基準法に適合すること、床面積の基準など制限や制約がある。

利用者の資格

・財形貯蓄を1年以上継続していて、残高が50万円以上あること。

・申し込み時の年齢が満20歳以上、満60歳以下であること。

・完済時の年齢が満75歳以下であること。

・原則として、勤続年数が1年以上あること。

・一定の収入があること。

金利は変動金利　5年固定制金利で、5年単位で市場の動向をみながら改定されるされる。

融資限度額

・財形貯蓄残高の10倍まで、最高 4,000万円。

・住宅取得価格の80％以内（他の公的融資を含む）

申し込みの窓口　勤務先の「財形転貸融資」と、公庫を窓口とする「財形直接融資」がある。

銀行など民間

都市銀行、地方銀行、信託銀行などの民間金融機関が独自に行っている融資システム。

金融機関によって、金利、借り入れ条件、返済方法などが異なっています。

公的融資に比べると、対象物件に対する規制が少なく利用しやすい。

資金の目的　原則として、本人または家族、親族が住むための購入や新築またはリフォーム。

利用者の資格

・申し込み時の年齢が満20歳以上、完済時の年齢が満70歳～75歳以下。

・一定以上の安定した収入があること。

※銀行によって条件に違いがある。

対象物件　建築基準法などの制限を満たしていればよい。

融資金利　「変動金利型」、「固定金利型」、「固定金利選択型」などの種類があり、銀行によって金利が異なる。

※ローンの「借り換え」でも利用できる。

　　　　※分譲業者などによる「提携ローン」と「非提携ローン」がある。

融資限度額　5,000万円～1億円。

※銀行によって違いがある。

受付時期　特に決まりはない。

住宅ローンなどを利用して住宅を購入、新築または増改築工事をしたとき、一定の要件を満たせば入居した年から10年間

（平成19年または平成20年に入居した場合は、10年間または15年間のいずれかを選択） にわたり、

支払った所得税の還付（または支払うべき所得税の控除） を受けることができます。

これがいわゆる 「住宅ローン控除」で、住宅ローン減税、住宅借入金等特別控除などともいわれますが、

正式な名称は 「住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除」です。

対象

住宅の購入や新築、増改築をして、平成20年 12月31日までにその住宅へ入居 （居住を開始） した人。

適用要件

新築住宅

新築マンション/建売住宅の購入/既に所有している土地への新築/建築後未使用の住宅

　取得の時点で居住者 （日本国内に居住する者） が、日本国内に所在する住宅を取得したこと

　住宅取得後６か月以内に入居するとともに、控除を受ける年の12月31日まで引き続き居住していること

　家屋の床面積 （登記上の面積） が50平方メートル以上であること

※ 併用住宅でも、全体の床面積が50平方メートル以上であれば適用。

※ マンションの場合には専有部分だけの床面積、一戸建て住宅の場合には各階床面積の合計。

　家屋の床面積の２分の１以上が、専ら自己の居住用であること

　控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること

※ 給与所得のみの場合、収入金額が3,336万円以下となります。

　入居した年およびその前年または前々年の３年間において、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例や

　居住用財産の3,000万円特別控除、買換えまたは交換の特例の適用を受けていないこと

※ 平成11年１月１日以降の譲渡であれば、「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」

　　　　　　　　 と 「住宅ローン控除」 とは同時に適用できますが、繰越控除によって所得税額がゼロになれば、住宅ローン控除で還付される税額もゼロとなります。

　入居した年の翌年または翌々年に、従前の住宅を売却して居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例や居住用財産の3,000万円特別控除、

　買換えまたは交換の特例の適用を受けないこと

※ 住宅ローン控除の適用を受けた人が、入居した年の翌々年までの売却に対してこれらの特例を適用しようとすれば、

　　　　　　　　　修正申告等を行なったうえで、住宅ローン控除がなかった場合に相当する所得税を納付しなければなりません。

　　　　　　　　　また、それ以降の期間についても住宅ローン控除の適用を受けられません。

中古住宅

　上記の要件をすべて満たすこと。

　取得の日の時点において、耐火建築物 （マンションなど） は築後25年以内、非耐火建築物 （木造一戸建てなど） は築後20年以内であること

　築後25年を超える耐火建築物または築後20年を超える非耐火建築物で、平成17年４月１日以降に取得したものについては、

　地震に対する安全性の基準に適合することが証明されていること。

※ 耐震基準適合証明書 （取得の日の前２年以内に調査が行われ、建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関が証明したもの）

　　　　　　　　　または住宅性能評価書の写し （取得の日の前２年以内に評価されたもので、耐震等級の評価が１～３のもの） が必要です。

　建築後使用されたことがある家屋であること。

　配偶者や特定の親族 （取得時およびその後において生計を一にしている親族） や特別な関係のある者などから取得したものではないこと。

増改築等

　新築住宅を取得した場合と同様の要件をすべて満たすこと。

　自己が所有し、かつ居住している家屋の増改築等であること

　増改築等を行なった後の家屋の床面積 （登記上の面積） が50平方メートル以上であること

　増改築等を行なった後６か月以内に入居するとともに、控除を受ける年の12月31日まで引き続き居住していること

　増改築等の工事費用が100万円を超えるとともに、その２分の１以上が居住用部分に充てられること

　次に掲げる工事のいずれかで、一定の証明がなされたものであること

○ 増築、改築、建築基準法に規定する大規模の修繕・模様替え

○ マンション専有部分の床、階段、間仕切壁または壁の過半について行なう一定の修繕または模様替え

○ 居室、キッチン、バス、トイレ、洗面所、納戸、玄関、廊下の一室において、床または壁の全部について行なう修繕または模様替え

○ 家屋の構造強度等または地震に対する安全性に係る一定の基準に適合させるための修繕または模様替え

○ 一定のバリアフリー改修工事 （平成19年４月１日から平成20年12月31日までの間に居住の用に供する場合にかぎる）

住宅ローン控除の対象となる工事費用には、増改築等の工事と併せて行なわれる電気設備、給排水設備、衛生設備、ガス設備等に関する工事の費用も含まれます。

また、増改築工事等の施工に伴い 「12月31日には居住していなかった」 という場合には、原則としてその年の住宅ローン控除を受けることができなくなりますので注意が必要です。

なお、平成19年度の税制改正により、上記の要件 （および次ページの住宅ローン償還期間の要件） とは異なる 「住宅のバリアフリー改修促進税制」 が創設されています。

住宅ローン控除の対象となる住宅ローン

　住宅の取得 （購入・新築） や自分が既に住んでいる住宅の増改築のために、直接必要な借入金または債務であること

　民間の金融機関や住宅金融公庫、地方公共団体、年金資金運用基金、公務員共済組合その他一定の団体、住宅資金の長期貸付業務を行なう貸金業者 （法人） 、

　または勤務先などから借入れたもので、その返済期間が10年以上であること

※ 独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社、建設業者などに対する10年以上の分割払い等による債務を含みますが、

　　　　　　　　　　その支払い時期等が不定期なものなどは除かれます。

　給与所得者が使用者 （または事業主団体） から借入れた資金 （社内融資等） の場合には、その金利が年1.0％以上であること

※ 役員などが会社から借入れた資金は住宅ローン控除の対象外です。

　給与所得者が使用者 （または事業主団体） から 「利子補給等」 を受ける場合には、利子補給額等を控除した後の利息が実質的に年1.0％以上であること

　親戚などからの個人的な借入金ではないこと

　中古住宅を取得した場合に、前の所有者から引き継いだ債務等ではないこと

※ 独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社、日本勤労者住宅協会などからの特定の債務承継は除かれますが

　　　　　　　　　この場合には残存期間が10年以上であることと、申告時には 「債務の承継に関する契約書」 の写しが必要となります。

敷地の取得費用/敷地の代金、埋立て、土盛り、切土、地ならしなどの整地費用や造成費用、土地改良に要した費用/中古住宅取り壊し費用　など

申告方法

１年目は必ず確定申告をすることが必要。給与所得者については、２年目以降の住宅ローン控除を年末調整で行なうことも可能。

〔 １年目の住宅ローン控除の確定申告に必要な書類 〕

「確定申告書」 （住宅借入金等特別控除の欄に必要事項を記載）

「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」 （税務署所定の書類）

「住宅借入金等特別控除の計算の基礎となる住宅借入金等の年末残高の計算明細書」

※ 店舗併用住宅などのとき、家屋が共有のとき、連帯債務者のとき、年末残高の合計額が4,000万円

　　　　　　　　　（平成17年入居の場合） を超えるとき、住宅の取得金額よりも住宅ローンの年末残高の合計額のほうが多いときなどに使用します。

住民票の写し （控除を受ける年の12月31日までに転入したことの記載が必要）

住宅取得資金等にかかる借入金の年末残高等証明書 （借入れた金融機関などが発行する書類）

※ 対象となる住宅ローン等が複数であればそのすべてについて提出します。

　　　　　 家屋および土地の登記簿謄本・抄本または登記事項証明書

※ 家屋の新築のみ （土地の取得に対する借入れなし） または増改築等の場合には土地の登記簿謄本等は不要です。

売買契約書、請負契約書などの写し （家屋の取得または増改築年月日・床面積・取得価額や増改築費用等を明らかにする書類）

耐震基準適合証明書または住宅性能評価書の写し （築後25年を超える耐火建築物または築後20年を超える非耐火建築物の場合）

　　　　　 源泉徴収票の原本 （給与所得者の場合）

建築確認済証・検査済証の写しまたは建築士による増改築等工事証明書 （増改築等の場合）

バリアフリー改修工事等の証明書 （一定のバリアフリー改修工事の場合）

　など

住宅取得者が単身赴任になった場合の特例として、一緒に住むはずの残り家族が６カ月以内に購入物件に居住すれば、問題なく住宅ローン控除が適用されます。

住宅ローンの金利が高い時期に住宅ローンを組まれた方の場合、現在の低金利のもとで借り換える事によりローン返済額を大きく減らすことができる可能性があります。

住宅ローンの借り換えとは

低い金利のローンを借りて、元の高い金利のローンを一括返済すること。

借り換え前と後の金利の差分により、今後の支払い利息を少なくできます。

借り換えの実際

住宅ローンは大きく分けて「公的ローン」「民間ローン」の２種類に分けられます。

公的ローンは固定金利で長期返済ができるという特徴がありますが、住宅に関して細かな条件が設けられており、

条件などで利用できるローンが制限されることがあります。

民間ローンはここ数年、将来の公庫廃止をうけて金融機関によりさまざまな商品が登場してきています。

公的ローンにくらべ、物件に対する条件が緩やかで融資限度額も高額のものが多いです。

もうひとつ、公庫が支援する新型住宅ローンが発売されました。

新型ローンは、公庫が示す参考金利を元に窓口となる金融機関が自分たちの手数料を上乗せして販売します。

そのため新型ローンの特徴は、窓口となる金融機関によってローン金利が異なることです。

借り換えの諸費用も考慮に入れて

借り換えは新しくローンを組むので当然諸費用が必要になります。

諸費用の主な内訳は、保証料、抵当権抹消費用、登録免許税、司法書士手数料、融資手数料、印紙代等です。

金融機関によって異なりますが、総額で５０万～８０万くらい必要です。

保証料がかからない金融機関の場合は、総額で２０万くらいになります。

借り換えのメリットがない方

２％程度の長期固定金利で借りている人

優遇金利適用の短期固定金利で借りている人

もう少しで返済が完了する人

一括返済のめどが立っている人

機構（旧公庫）ローンから民間ローンに借換えを考える場合は注意が必要です。

一度借り換えを行うと二度と機構ローンに戻せません。

詳しくはホームページに出ています。

http://www.jhf.go.jp/customer/hensai/menu/kojin/karikae.html

借り換えのシュミレーションが金融機関の方で用意されていますので、

そちらも参考にしてみてください。

http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/karikae/order/

http://www.mizuhobank.co.jp/cgi-bin/loan/refinance.cgi

http://www.shinseibank.com/powerflex/housing/simulation/karikae1.html

住宅ローンと金利とその推移

　住宅ローンの金利タイプは大きく分けて３つです。

１　長期固定金利型　　借入時に全返済期間の適用金利が決定するタイプ。返済額も確定します。

２　変動金利型　　金融情勢の変化に伴い返済途中でも定期的に金利が変動するタイプ。

　金利は６か月ごとに改訂。返済額は５年間固定。適用金利が変わると、元金部分と利息部分の割合は変化。

　金利が急激に上がり、毎月の利息の支払額が返済額を超えてしまった場合、元金は減らず、超えてしまった利息の部分をあとに繰り延べて支払う「未払利息」が生じます。

３　固定金利期間選択型　

　一定期間（３年、５年、１０年が一般的）金利を固定させるもの。

　固定金利期間が終了すると自動的に変動金利型になる場合がほとんどです。 （再度固定金利型を選択することもできます。）

　固定金利期間が短いものほど適用金利が低くなっています。

　当初の固定金利期間終了後の金利は、その時点の金融情勢に応じた金利が適用になり、返済額が見直しされます。

　適用金利の上下により返済額が無制限に増減しますので、金利の上昇により返済額が大幅に増加した場合は、返済できなくなる可能性があります。

長期固定金利型

　金利に変動はありません。

　メリット

　　借入時に全返済期間の返済額が確定するため、長期のプランが立てやすい。

　デメリット

　　高金利時に借りると将来にわたり高金利に基づく返済額を負担しなければならない。

変動金利型

　金利は金融情勢に併せて変動します。見直しは五年毎。（増額の場合は１．２５倍の上限がある。）

　メリット

　　高金利時に借りると将来の金利の低下に合わせて返済額が下がる。

　デメリット

　　借入時に将来の金利が確定されずに長期プランが立てにくい。

固定金利選択型

　金利は固定金利型選択期間は変化しませんが、その期間が終ると変動します。

　メリット

　　一定期間の返済額を確定することができ、固定金利期間が短い場合は、変動金利型よりも低金利となり、さしあたっての返済額が少ない。

　デメリット

　　借入時に固定金利期間終了後の返済額が確定されず不安が残る。

　　長期プランを立てにくい。

　　低金利時に借りると将来の金利上昇とともに返済額が増えてしまう。

　　変動金利型の特約のため、固定期間終了後に再度固定金利を選択すると手数料がかかる。

　　固定金利時には繰上返済の手数料が割高となる。

　　固定、変動の選択の判断が難しい。

　　適用金利の上下により返済額が無制限に増減します。

繰上返済とはローン返済期間中に残高の一部または全部を一括して返済してしまうことです。

金利や繰上の時期によっては非常に大きな効果を生みます。

それは、利息分を減らすことが出来るからです。

繰上げ返済を行なう際には、返済期間を短縮するか（期間短縮型）、返済額を軽減するか（返済額軽減型）を選択することができます。

同じ時期、同じ金額を繰上げ返済する場合、「期間短縮型」と「返済額軽減型」を比べると、「期間短縮型」のほうが利息軽減効果は大きくなります。

単純に総返済額を減らしたいという場合は「期間短縮型」のほうがお得といえますが、将来、何らかの事情で世帯収入が減るようなことが予想される場合には、「返済額軽減型」で月々の返済額を減らし、家計の負担を軽くしておくほうがいい場合もあります。

繰上げ返済を行なうときは、そのときの状況だけではなく、将来の家計の変化も想定して検討するようにしてください。

繰上返済を行う時は、手数料が生じます。

それも考慮に入れて、ある程度まとまった額を繰上返済にあてるようにしましよう。

また、住宅ローン減税を受けている方は、ローンの残期間が10年未満になると減税制度が適用されなくなってしまいますので、留意しておいてください。

住宅ローン控除の関係から繰上返済をする時期は一月が適しているようです。

シュミレーターが用意されていますので、そちらを参考にしてみてください。

http://www.sbi-mortgage.co.jp/customer/index.html

http://www02.bk.mufg.jp/kariru/jutaku/sim/henkou/form_01.html

http://www.shinseibank.com/powerflex/housing/simulation/index.html

仕事内容

商品知識を活かして消費者に住宅ローンの商品情報（リスクやメリット）をわかりやすく説明するアドバイザー。

規制がなくなり、スーパー、不動産業者が自らの販売網を生かして預金口座開設や住宅ローンといった金融商品・サービスを扱えるようになります。

ハウスメーカーで住宅ローンの設定を住宅購入と同時に行ったり、FPが住宅ローンの借り換えで独立開業することも可能となるなど、

住宅ローンアドバイザーのビジネスチャンスが広がっていくと考えられます。

資格取得の方法

住宅ローンアドバイザー検定試験を受けて取得します。

受験資格 年齢・性別・学歴に関係なく誰でも受験できます。

試験内容 ○×形式100問（マークシート）

資格取得時のメリット

住宅金融公庫が廃止され、その権利及び義務を引き継ぐ独立行政法人住宅金融支援機構となりました。

住宅ローンの販売について、より自由な競争へと進むことは間違いないでしょう。

サービスも「住宅ローン借入者への預金金利の優遇」はいまや常識で「繰上げ返済手数料無料」

「保証料は無料だが事務手数料は高い」「ガンになったら返済しなくてもいい」、「失業時の猶予がある」など益々複雑化しています。

返済期間も35年以内の中で多様化してきていますが、毎月のキャンペーンもあいまって借り手にはどれが良いかがよくわかりません。

一般消費者にサービスや商品の説明ができる住宅ローンアドバイザーは今後ますます必要になっていき、

他事業者の住宅ローン参入で住宅ローンアドバイザーの需要は上昇していくものと考えられています。

利息とは

　元本使用の対価

利息の表示

　日歩、月利、年利

日歩は100円に対する一日の利息割合

利息制限法

利息には利息制限法という貸金業者の金利を制限する法律があります。

利息制限法では、貸金業者の貸付金利の上限を、元本10万円未満は年率20％、元本10万円以上100万円未満は年率18％、元本100万円以上は年率15％と定めています。

利息の計算方法

　単利　元金に対してのみ利息を支払う

　複利　一定期間ごとに利息を元金に繰り入れ、合算に対して利息を支払う

単利　　元金利息合算　＝　元金（　1　+　借入期間×年利　）

複利　　元金利息合算　＝　元金（　1　+　年利/2　）^{２×借入期間}

自己資金　手持ち金三割をまず貯めよう。

頭金の目安は購入価格の2割以上が一般的。

住宅金融公庫の場合、融資限度額は購入価額の80％までが基本です。

民間金融機関の住宅ローンも概ね80％までが融資限度額です。

頭金以外にも住宅購入時には何かと諸費用が発生してきます。

諸費用の目安は新築物件では価格の3～5％ほど。

それに、4～6ヶ月分の生活費くらい手元に残るようにしておきたいもの。

「手持金3割」をめざして蓄えておくと堅実なマイホーム購入への近道になります。

住宅ローンとは10年以上の長いお付き合いを前提としましょう。

返済期間が短ければ返済額が低く抑えられますが、それでバランスを崩してしまっては何にもなりません。

毎月いくら返済できるかは銀行が決めるのではなく、自分自身で決めましょう。

住宅ローン返済は、毎月の給料と出費とのバランスが重要です。

まず現在の支払・貯蓄状況を確認してみましょう。

年間賃貸住居費、年間駐車場代、過去一年の貯蓄額など、今までの家賃払い実績と余剰貯蓄の実績額の合算を出して見ます。

それが住宅関連に使える最大額といえるでしょう。

ですが、それを全て住宅ローンにあてられるお金、と、考えるのは危険です。

合算の七割が最大額と考えてください。

残りの30％は住宅購入後の貯蓄、固定資産税の支払い、（マンションの場合は）管理費および修繕積立金などに見込んでおきましょう。

ポイントは「月間」ではなく「年間」払いを基準とすることです。

そして毎月の食費・生活費・水道代・光熱費などは、キチンと別扱いにしておくことです。

ボーナスも変動する収入です。

ボーナス払いの設定には注意が必要です。

「年間」払いを基準に考えておくほうが無難です。

借入期間と返済期間は別モノです。

借入期間の設定は出来るだけ長く設定しておくのが良いでしょう。

住宅ローンの借換えがブームになっています。住宅ローンとうまく付き合うには、この有利な借換えやあなた自身の収入や支出に変化があったときには、家計の最大のコストである住宅ローンの見直しが柔軟にできる状態を準備しておきましょう。

返済に関しては繰上返済などが出来るわけですから、まずは無理のない計画から始めましょう。

住宅ローンの事前審査

借入をしたい金融機関に本審査前に仮審査申請をして結果を知ることができます。

先に審査を受けられて、その結果によってローンを比較検討できるというのがこの制度のメリットです。

だいたいの審査の流れとポイント

審査基準

Ａ個信データより、過去のローン・クレジット・キャッシングなどの遅延について、および現在のローン状況、審査、クレジットカード保有枚数等

※クレジットカードは多くの枚数を所有していると好ましくありません。これはカード１枚ごとのローン・キャッシング枠を最大に考えて、本来の借入可能最高額から最後にその枠分（枚数分）を引いて計算されることにより、借入金額に影響を及ぼすからです。

Ｂ自営業か会社員かを分類わけをします。

※自営業が不利とみなされることがあります

Ｃ勤務年数、年収、勤務先（業種・部署等）、家族構成、現在の住まいの状況等

Ｄ 年収を参考とし、頭金・借入額より返済比率を判断

※安定した収入の見込みがあり、かつ月収が「毎月の返済額×４」以上の月収があることが基本。

ただし、この審査対象となる住宅ローン以外に借入がある場合には、両方の借入金額を合わせ、さらにその借入金の年間返済額が借入者の年収に占める割合が、下記基準を満たさなければなりません。

年間返済額が年収に占める割合の基準

年収　　　　　　　　　　　年間返済額が年収に占める割合

300万円未満　　　　　　　　　　　　　25％以下

300万円以上400万円未満　　　　　30％以下

400万円以上700万円未満　　　　　35％以下

700万円以上　　　　　　　　　　　　　40％以下

Ｅ　Ａ～Ｄに問題がなければ、担保価値を付加します。

以上を参考に３～５段階に評価付けして、合否または条件付き合格の結果となります。

購入する物件の担保価値と、借りる方の評価点数がチェック対象となります。

返済期間が長い方が「返済負担率」が低くなり、審査に通りやすくなります。

事前審査に必要なものは

・前年度の所得が確認できる書類（源泉徴収票等）

・運転免許証の写し

・健康保険書の写し

・事前審査申込書類

などです。